Точка роста:
как индустриальные парки
меняют Подмосковье

Склады Недвижимость Модульное строительство

Введение

В Московском регионе индустриальные парки перестали быть «большими складами». Рынок сместился к производству, а восточное направление — от «М-7» до «М-12» — стало отражением новой логики: импортозамещение, внутрироссийские цепочки поставок и повышение роли человеческого капитала. На этом фоне проекты, которые дают скорость запуска и предсказуемость, становятся стандартом.

По данным аналитиков, в России насчитывается около 50 млн кв. м качественной складской и индустриальной недвижимости, более половины из которых сосредоточено в Московском регионе. Несмотря на активный рост региональных рынков, Подмосковье сохраняет лидерство: плотность населения, инфраструктура и кадровая база обеспечивают устойчивый спрос.

«Мы для себя выбрали цель: создавать площадки, которые отвечают трём главным вопросам производственников — доступ к федеральной трассе, наличие ресурсов и честные условия»

Никита Бахчеев
Управляющий партнер ГК «ПРОМПЛАН»

Тренд на индустриализацию

Изначально индустриальные парки Подмосковья были скорее «логистическими городками» для ритейла и e-commerce. Набор требований был простой: высота потолков, число доков, нагрузка на пол. Но постепенно условия изменились.

Уход международных компаний и политика импортозамещения открыли дорогу производственным игрокам. Для них стали важны доступ к инженерным ресурсам, возможность гибкой планировки и предсказуемые сроки запуска.

Никита Бахчеев

С уходом крупных корпораций у российских производственников появился шанс. Наши товары начали покупать, у компаний есть возможность расти

Производственно-складской Комплекс «Промплан.Лайт»

Скачать

Восточный разворот: от «М-7» до «М-12»

Ранее драйверами рынка считались юг и север региона — в сторону федеральных трасс и аэропортов. Восток же отставал: слабая транспортная инфраструктура, перегруженные магистрали.

Ситуацию изменили новые развязки, расширение шоссе Горьковского направления и запуск «ЦКАД». В результате восточные территории получили ту же транспортную доступность, что и традиционные логистические коридоры (примерно 2–3 км до «ЦКАД», 12 км до «М-12»).

Никита Бахчеев

Люди готовы даже на снижение зарплат, потому что им не нужно ездить в Москву. Это и есть магия «ЦКАД»: работать рядом с домом

Почему 2025 — год индустриального разворота капитала

Скачать

Ресурсы и кадры

300 000+ жителей в радиусе индустриального кластера

50 МВт мощности возможность подведения от подстанций Электростали

До 10 000 кубов газа и воды — под запрос резидентов

30 минут до востока Москвы по «М-12» для высококвалифицированных специалистов

Пересечение Горьковского шоссе и «ЦКАД» сегодня формирует новую агломерацию с центром притяжения в Ногинске. Сюда стягиваются предприятия, которым нужны ресурсы и кадры, но которые не могут найти доступные площади ближе к столице.

Одним из флагманских проектов этой зоны стал индустриальный парк «M7–M12», где подход «Промплана» проявился особенно ярко.

Кейс: индустриальный парк «M7–M12»

Проект M7–M12 начинался с нетривиальной задачи. Территория оказалась окружена реками, а доступ к трассе был возможен только через сложный участок границы.

Никита Бахчеев

На участке нас окружали реки, и никто не понимал, как пересекать их. Очевидное решение — мост. Но проектировать мосты у нас обычно может только государство. Мы пришли к проектировщикам и через шесть месяцев построили мост

Таким образом парк получил прямой доступ сразу к трём артериям — «М-7», «М-12» и «ЦКАД». Это создало не только транспортное преимущество, но и устойчивую логику для размещения производственных предприятий.

ТТХ модуля «План.Лайт»

110 кВт подключённой мощности

Высота 8 м, промышленный пол 5 т/м²

Собственные АБК и погрузочные зоны

по Участок ~4600 м², благоустройство, охрана

Срок реализации — около 10 месяцев

1440 м² (деление 864/576 м²)

Опция кран-балки до 10 т

M7–M12: готовность к сложным запросам

Никита Бахчеев

Мы поставили себе задачу: если у нас сможет разместиться гофрокомбинат с запросом на 20 МВт электроэнергии и 10 тысяч кубов газа и воды, значит все остальные 100% тоже смогут

Здесь изначально закладывались мощности «с запасом»: электроэнергия, газ, вода и канализация. При этом управляющая компания взяла на себя сервисную функцию — от проектирования санитарно-защитных зон до поиска арендаторов.

Никита Бахчеев

У производственников есть запрос на площади, у инвесторов есть деньги. Мы даём гарантию: найдём арендатора-производственника. В результате окупаемость — 5–7 лет

Итоговый подход «Промплана» — это не просто строительство зданий, а создание экосистемы, где бизнес может развиваться без инфраструктурных рисков.

Никита Бахчеев

Наши главные успехи — это не земли и развязки. Это люди, которые могут прийти и сделать из этого действительно хороший бизнес

Выступление Никиты Бахчеева
на конференции CRE

Экономика: скорость = деньги

Классический цикл ввода производственной площадки — 24–36 месяцев. В парке «M7–M12» — около года. Типовые решения, заранее согласованные подключения и низкие транзакционные издержки позволяют компаниям быстрее выйти на выручку.

Для инвесторов это означает два базовых сценария: покупка под сдачу в аренду или последующая перепродажа. В обоих случаях привлекательность усиливается за счёт сервисной поддержки и растущего спроса со стороны реальных пользователей.

Инвестиционная модель

Окупаемость 5-7 лет

Стабильность низкая ротация арендаторов

Рост рост стоимости земли на активных площадках — двузначный

Гарантия гарантированная ставка заселения

«Промплан.Лайт»: Доходность до 22% годовых в light industrial

Скачать

Итог

Индустриальные парки Подмосковья меняют рынок: это уже не просто склады, а полноценная производственная инфраструктура. Восток региона стал новым центром индустриализации, а «M7–M12»— показателем того, как девелоперский проект может отвечать на вызовы времени.

Узнать подробности

Хотите получить подробную презентацию и получить консультацию? Оставьте заявку через форму обратной связи — команда «Промплан» подготовит персональное предложение для вашей компании.