Top 5 Case Studies

У нас сейчас в управлении порядка 450 гектаров земли промышленного назначения. Мы реализуем около 150 тысяч квадратных метров индустриальной недвижимости, ещё порядка 50 тысяч проектируем.

По образованию я металлург в четвёртом поколении. В 2014 году вместе с партнёром мы запустили трубный завод в Подмосковье, а в 2017-м, когда рентабельность в металлургии упала до 10%, вышли из этого бизнеса и инвестировали в земли промышленного назначения. Мы сами из производственной среды, поэтому с самого начала поставили себе задачу создавать площадки, которые будут максимально отвечать запросам именно производственников.

Для нас было важно решить три ключевых вопроса:

• 1. Доступ к федеральной трассе.
• 2. Наличие ресурсов.
• 3. Честные условия работы.

На трассе М-7 мы приобрели участок в 108 гектаров. Главной проблемой было то, что со всех сторон его окружали реки, и прямого выхода к трассе не было. Над парком проходила сложная транспортная развязка. Никто не понимал, как решать этот вопрос, и поэтому участок долго оставался нереализованным. Очевидным решением был мост, но проектированием таких объектов обычно занималось только государство. Мы взяли на себя проектирование и за шесть месяцев построили мост, обеспечив парку доступ к трассам М-7, М-12 и ЦКАД.

На трассе М-7 мы приобрели участок в 108 гектаров. Главной проблемой было то, что со всех сторон его окружали реки, и прямого выхода к трассе не было. Над парком проходила сложная транспортная развязка. Никто не понимал, как решать этот вопрос, и поэтому участок долго оставался нереализованным. Очевидным решением был мост, но проектированием таких объектов обычно занималось только государство. Мы взяли на себя проектирование и за шесть месяцев построили мост, обеспечив парку доступ к трассам М-7, М-12 и ЦКАД.Когда мы запускали проект, большинство обращений поступало именно от производственных компаний. Их требования к ресурсам были гораздо выше, чем у логистики. Например, один из кейсов — гофрокомбинат: запрос — 20 МВт электроэнергии, 10 тысяч кубов газа, 10 тысяч кубов воды и столько же водоотведения. Мы поставили себе цель создать такие условия, чтобы предприятия подобного масштаба могли размещаться в парке. Если такие игроки могут работать, значит все остальные точно смогут.

Следующим ресурсом стал человеческий капитал. В регионе проживает более 300 тысяч человек (агломерация Ногинск — Электросталь — Орехово‑Зуево). Многие сотрудники раньше работали в Москве, но перешли к нам даже на 15% меньшую зарплату — только чтобы не тратить время на дорогу. Кроме того, скоростная трасса М-12 позволяет за полчаса добираться до востока Москвы высококвалифицированным специалистам.

Производственным компаниям нужны не только здания, но и открытые площадки для хранения сырья или крупногабаритной продукции. Например, один из резидентов выпускает гигантские чиллеры и попросил именно открытую площадку.

Также около 80% запросов от производственников связаны с установкой кранбалок. Ещё несколько лет назад рынок этого не предусматривал, но сейчас такие решения становятся стандартом.

Ранее производственные компании в России часто не имели возможности развиваться. С уходом международных корпораций их товары начали покупать, пусть они иногда дороже или менее качественные. У них появился шанс на рост, но и особые запросы, к которым рынок раньше не был готов.

Чтобы решать такие задачи, мы разделили структуру компании на два блока:

Так мы снимаем с производственных компаний инфраструктурные риски: они производят продукцию, а не занимаются строительством.

Часто к нам приходят инвесторы, которых не устраивает доходность жилой или коммерческой недвижимости. Мы предлагаем им работать с индустриальными проектами.

В России на депозитах сейчас около 70 трлн рублей. Эти деньги постепенно выходят в экономику. В индустриальной недвижимости инвесторы могут зарабатывать 20–25% годовых с ростом стоимости актива.

Наша модель предусматривает гарантию поиска арендатора-производственника ещё до ввода объекта в эксплуатацию. В отличие от логистических компаний, которые легко меняют локации, производственные резиденты с оборудованием надолго закрепляются на месте. Это обеспечивает низкую ротацию и предсказуемую окупаемость инвестиций — 5–7 лет.

Сегодня мы видим, что даже крупные логистические компании начинают работать в зоне ЦКАД. Восточное направление становится новым центром притяжения.

Главный результат для нас — не только земли или построенные развязки, а команда и люди, которые могут реализовывать сложные проекты и превращать их в устойчивый бизнес.